Financování montovaných domů je celkem specifické a ne všechny banky v České republice jsou v současné době připraveny tuto moderní službu bezproblémově realizovat. Je to dáno tím, že výstavba montovaných domů probíhá velice rychle a právě s tím mohou mít některé banky administrativní problémy. Zjednodušeně lze říci, že potencionální klient může čerpat až 90% úvěru před dokončením výstavby a zbylých 10% až po dokončení. Hlavní a především zásadní odchylka oproti financování výstavby zděného domu je u dřevostavby ve způsobu a rychlosti čerpání hypotečního úvěru. Vše ostatní je víceméně naprosto stejné – proces posouzení bonity klienta, dokládání dokumentů, sepsání smlouvy o hypotečním úvěru apod.
Bude Vám stavět dům společnost, která je členem Asociace dodavatelů montovaných domů (ADMD)?
V takovém případě můžete využít např. kvalitní hypotéku od České spořitelny. Proč je zde tato podmínka? Členové ADMD totiž splňují požadavky certifikace podle Dokumentu národní kvality, což je pro bankovní společnosti především záruka kvalitního domu zhotoveného certifikovaným a prověřeným dodavatelem. ADMD má pro financování dřevostaveb u České spořitelny a Hypoteční banky speciální produkty a jasně fungující komunikační vazby.
Modelový příklad hypotéky od České spořitelny a.s. pro členy ADMD:
Klient má svůj vlastní pozemek a stavba je prováděna na klíč, včetně základové desky. V takovém případě bankovní společnost uvolňuje, po provedení zástavy pozemku, finanční prostředky nejprve na základovou desku (max. 10%). V dalším čerpání banka uvolňuje dalších 40%, pak následuje podrobná kontrola provedená odhadcem banky a opět klient (resp. zhotovitel domu) čerpá prostředky až do 40% z výše úvěru. Pak již jen zbývá dočerpat zbylou část poskytnutého úvěru, což většinou bývá po předání domu.
Příklad hypotéky od Hypoteční banky a.s. pro členy ADMD:
Hypoteční banka dokáže v rámci prvního čerpání uvolnit až celých 90% ze sjednané výše úvěru. Zbylých 10% banka uvolní až po doložení Protokolu o stavu stavby – tedy po potvrzení ze strany odhadce, že se „prostavělo“ alespoň 90%.
Základem je už Smlouva o dílo a podmínky dané firmy (zhotovitele). Podle toho lze vybrat jednotlivé banky, které jsou opravdu schopny splnit podmínky společnosti a bezproblémově čerpat úvěr. Toto by měl být úplně první krok. Následné porovnání nabídek a výběr optimální varianty je tou jednodušší věcí.
Najdeme však i další bankovní společnosti, které umí financovat výstavbu montovaného domu. Některé banky k tomu využívají předhypoteční úvěr (tedy nezajištěný úvěr), kdy potencionální klient platí pouze úroky z úvěru a až v době, kdy je možné dát dům bance do zástavy, je pak předhypoteční úvěr splacen tradičním hypotečním úvěrem. U předhypotečního úvěru jsou většinou vyšší úrokové sazby.
Na co si dát velký pozor při výběru hypotéky?
Úroková sazba je velmi důležitý ukazatel, který ovlivňuje nákladovost hypotéky. Výběr hypotéky dle kritéria „nejnižší úroková sazba“ ale nemusí dopadnout vždy nejlepším výsledkem. Volba banky a jejího produktu je složitou záležitostí a rozhodování můžeme rozdělit na celkem dva základní pohledy: nákladovost hypotéky a metodika banky. Proto při výběru hypotéky porovnávejte vždy více parametrů, než jen úrokové sazby.
Pojištění úvěru je kapitolou sama o sobě. Rozdíly mezi jednotlivými nabídkami mohou být opravdu značné, a to jak do ceny, tak i do kvality. Samozřejmě, pokud využijete moderního pojištění nabízené bankou, získáte slevu z úrokové sazby. Zda pojištění vybrat, popřípadě jaké pojištění zvolit, to záleží především na konkrétní situaci klienta. Doporučujeme vždy detailně prostudovat veškeré podmínky pojištění, např. „Co musíte například splnit, aby pojišťovna poskytla pojistné plnění?“. Dále je dobré se zaměřit na způsoby platby pojištění. Platí se měsíčně, nebo se platí pouze jednorázově? Pokud se platí jednorázově, je pojištění hrazeno předem, nebo daná částka pojištění navyšuje úvěr?
Další částkou, kterou je dobré zohlednit při vlastním výběru hypotéky, jsou poplatky za vedení běžného účtu, úvěrového účtu, placená možnost mimořádných splátek, ale i jednorázové platby, jako poplatek za zpracování úvěru či odhad nemovitosti. Výhodou je, že vše lze propočítat a tedy najít nejlepší možnost.
Druhý pohled při výběru vhodné bankovní společnosti by měl být na metodickou část, tedy podmínky, které Vám nabízí banka. Jde výhradně o možnosti čerpání hypotečního úvěru. A to je v případě výstavby montovaného domu to nejpodstatnější..
Porostou v budoucnu úrokové sazby?
Úrokové sazby klesaly přes 17 měsíců a je opravdu dost možné, že jsme zjistili, kde je tzv. „úrokové dno“. Vše začalo tím, když v červnu roku 2015 zvýšily úrokové sazby dvě ze 3 největších hypotečních bank u nás. Předpokládali jsme, že dané úrokové sazby neporostou nijak závratně, což se i potvrdilo. Čekali jsme (po vzoru z minulých let), že banky přijdou ve druhé polovině roku 2015 se speciálními akcemi pro všechny klienty. „Zájemci o hypotéky“ se obávají nárůstu úrokových sazeb, poptávka je tedy ze stran klientů vyšší a bankovní společnosti se nemusí až tak snažit, aby získaly nového klienta. K začátku listopadu r. 2015 můžeme říci, že obavy klientů z růstu úrokových sazeb se prozatím nenaplnily. Úrokové sazby jsou stále velice atraktivní a lze předpokládat, že nedojde k žádnému rychlému a prudkému nárůstu v krátkém časovém horizontu.
Nízké sazby vedou k nižším splátkám a ve finálním důsledku k vyšší maximální částce úvěru (což dokládají současné statistiky). Je dobré počítat ale s růstem sazeb a s tím, že úrokové sazby nebudou vždy na úrovni okolo 2%. Když skončí fixace u hypotéky, banka přijde s novou (aktuální) sazbou, a pokud již dnes jdou domácnosti na samotnou hranici svých možností, nastává otázka, co se stane, až skončí fixace u úvěru a splátka úvěru se navýší? Prvním krokem, tj. ještě před podáním žádosti o hypotéku, by mělo být reálné posouzení rozpočtu domácnosti a zohlednění rizik. Pokud si nevíte rady, požádejte o pomoc skutečné odborníky.
Martin Hladílek
Hypoteční specialista
www.hypotecnidomy.cz
